Salah satu topik yang saya ikuti adalah tentang properti. Ya, rumah adalah kebutuhan dasar setiap manusia. Siapa yang mau tinggal di gua, gubuk reyot, kolong jembatan, atau PMI (Perumahan Mertua Indah) walau mewah? Tidak mau, bukan? Artinya, manusia butuh rumah untuk berteduh dan bercengkerama dengan keluarganya. Ada beberapa golongan orang yang berbeda pandangan soal rumah, termasuk saya sendiri. Saya bagi beberapa golongan tersebut.
- Rumah itu keharusan. Karena harus, maka jika tidak punya uang ya cicil walaupun riba.
- Rumah itu keharusan, cicil tidak apa-apa selama tidak riba.
- “Ada” rumah memang keharusan, tapi tidak harus dicicil atau tidak harus memiliki.
Saya sendiri berada di golongan ketiga, dan saya menoleransi golongan kedua. Mengapa tidak yang pertama? Khususnya, bagi seorang muslim, riba adalah dosa besar yang dilarang oleh Allah. Menariknya, banyak orang yang sudah mengerti soal riba namun seketika buram ketika pembahasan riba dikaitkan dengan kepemilikan rumah alias KPR. Tentunya, golongan pertama memiliki alasan yang sangat kuat dan masuk akal, meskipun hal demikian masih bisa dibantah.
Pola Pikir Golongan Pertama
Sering saya lihat baliho besar di jalan yang mengiklankan properti dengan sangat menarik. Misal, “DP 15% cicilan 4 juta siap serah terima kunci.” Anggap saja ada Bayu yang gajinya 10 juta per-bulan, akankah dia tertarik? Tentu, saya akan jelaskan kondisi Bayu.
Pertama, Bayu ingin istrinya tidak ngedumel melulu karena tinggal di rumah mertua. Well, siapa yang ingin privasinya terganggu dengan mertua?
Kedua, Bayu juga tidak ingin ngontrak terus karena tidak menjadikan rumah yang ditinggali menjadi hak milik. Anggap saja kontrakan 3 juta per-bulan, dikalikan 10 tahun, maka terkumpul 360 juta. Kontrakan tersebut tidak akan menjadi milik Bayu, bahkan Bayu takut harga kontrakan juga terus naik.
Ketiga, dipikir-pikir, anggap saja harga rumah 700 juta (di kota besar), saya asumsikan ukurannya 28 meter persegi. Butuh waktu sangat lama bagi Bayu untuk mengumpulkan uang sebesar itu. Lagian, menurut Bayu harga rumah akan terus naik.
Keempat, kebutuhan Bayu bersama istrinya per-bulan adalah 5 juta. Dipikir-pikir, dengan cicilan 4 juta harusnya cukup untuk cicil rumah. Tapi, bayu butuh 105 juta untuk DP. Bayu bersama istrinya memilih bersabar tinggal di rumah mertua sampai DP terkumpul. Hmm, pola pikir yang bagus tapi ini yang jadi pertanyaan.
Kelima, tetangga Bayu mengenal Bayu sebagai orang yang mapan, kerja di kantoran, dan tentu Bayu harus membuktikan kemapanan itu dengan memiliki rumah.
Akhirnya, Bayu bersama istrinya sepakat pergi menghubungi marketing properti untuk menanyakan simulasi cicilan. Dirasa masuk akal, maka Bayu dan istrinya sepakat untuk melakukan akad. Akad KPR yang dilakukan Bayu dan istrinya adalah KPR konvensional, yang mendominasi pasar properti di Indonesia. Tentu, karena lokasi yang lumayan strategis dan spek rumah yang bagus, Bayu dan istrinya tidak tertarik jika harus mencari KPR syariah yang memang jarang dan kurang menjanjikan.
Pola Pikir Golongan Kedua
Pola pikir golongan kedua 80% sama dengan pola pikir golongan pertama, namun mereka tidak mau mengambil KPR konvensional dengan alasan hal tersebut diharamkan. Well, anggap saja golongan kedua ini adalah Doni dan istrinya yang sama-sama sudah “ngaji” dan tidak berpikiran untuk mengambil KPR konvensional. Gaji Doni dan Bayu sama-sama 10 juta, akan tetapi faktor keimanan yang kuat, Doni dan istrinya memutuskan untuk tidak mengambil KPR konvensional meskipun merasa mampu membayarnya.
Akan tetapi, istri Doni menuntut Doni untuk juga memiliki rumah seperti Bayu, namun dengan cara lain. Doni menganggap bolehlah mencicil rumah, namun dengan akad syariah yang tidak mengandung riba dan kezaliman. Doni dan istrinya mencari lembaga-lembaga yang menyediakan cicilan syariah di sosial media dan terkadang bertanya kepada orang yang berpengalaman. Ya memang, terkadang KPR syariah tidak sama dengan KPR konvensional dan lebih rumit, namun bagi Doni dan istrinya hal ini tidaklah mengapa.
Pola Pikir Golongan Ketiga
Biasanya, orang yang memiliki golongan ketiga adalah mantan golongan kedua. Bedanya dengan golongan kedua, golongan ketiga tidak merasa wajib memiliki rumah, dalam artian tertulis namanya di sertifikat rumah. Golongan ketiga memiliki banyak alternatif seperti ngontrak, sewa apartemen, menabung kemudian membeli rumah secara cash, atau beli tanah dulu kemudian membangun rumah secara bertahap. Jika saya teliti, golongan ketiga ini berasal dari dua golongan lagi:
Pertama, golongan yang menganggap riba itu haram dan tidak mau memiliki utang sama sekali.
Kedua, golongan yang ahli di bidang investasi dan keuangan, seperti para influencer yang akan saya sebutkan.
Saya sendiri berada di kedua golongan tersebut :). Saya memang menganggap riba adalah haram dan harus ditinggalkan secara total. Dan yang kedua, saya memang senang berinvestasi dan mengatur keuangan.
Bagi golongan ini, tidak apa-apa mengontrak selamanya jika memang keuangan tidak cukup untuk memiliki rumah. Toh yang penting “ada” rumah untuk ditinggali walaupun tidak dimiliki. Daripada harus memiliki utang selama bertahun-tahun yang cukup menguras pikiran, fokus, dan buying power. Bagi golongan ini, mengontrak rumah atau apartemen tidaklah seburuk pandangan golongan pertama dan kedua. Golongan pertama dan kedua selalu membawa narasi bahwa mengontrak rumah bukanlah lambang kesuksesan, atau dengan narasi “emang mau selamanya tinggal di rumah orang?”
Well, saya akan menyanggah pola pikir yang salah soal kepemilikan rumah yang mendominasi masyarakat Indonesia.
Apakah harus memiliki rumah?
Saya rasa tidak harus, tapi harus “ada” rumah untuk ditinggali tanpa harus memiliki. Tentu pilihannya adalah kontrakan, apartemen, pent house, atau yang lainnya. Bagi saya, jika ada uang untuk membeli atau membangun rumah itu lebih baik daripada harus berutang berpuluh-puluh tahun padahal bukan kondisi darurat. Bagi saya, utang memang boleh, namun utang itu baiknya ditinggalkan selama masih banyak alternatif lain. “Ada” rumah untuk ditinggali memiliki banyak alternatif yang saya sebutkan, tidak harus “mencicil dan mengutang”.
KPR & Ketidakpastian
Yang ada di pikiran golongan pertama adalah ketidakpastian. Misal, harga rumah saat ini 500 juta, bisa jadi 10 tahun ke depan menjadi 700 juta. Well, inflasi memang nyata dan hal tersebut benar, ini alasan yang cukup kuat. Akan tetapi, hal yang tidak pasti bukanlah harga rumah saja, melainkan ekonomi kita juga serba tidak pasti. Betapa banyak orang yang di-PHK, sulit mendapatkan pekerjaan kembali, usaha merosot, dan terkadang harus pergi ke luar kota untuk merantau. Banyak sekali orang yang sudah mengambil KPR namun harus kandas karena faktor diatas, terlebih lagi zaman sekarang dimana ekonomi sedang sangat lesu.
Daerah Potensial
Meskipun harga rumah terus naik, namun tidak seharusnya seseorang khawatir tidak bisa membeli rumah. Terkadang, seseorang hanya melihat harga rumah di kota besar atau “pinggiran” kota besar yang memang terus naik, tapi dia lupa bahwa ada banyak sekali daerah potensial yang akan menjadi kota besar 10 tahun mendatang. Bahkan, daerah potensial ini jauh lebih tertata dan rapi daripada kota-kota yang ada sekarang yang cukup semrawut dengan kabel dan lalu lintas yang buruk. Saya meriset bahwa ada banyak sekali daerah potensial yang menjual tanah dengan harga jauh lebih murah daripada di kota atau pinggiran kota.
Ngontrak Bukan Hak Milik
Menempati rumah atau apartemen orang lain dengan akad sewa memang tidak akan menjadikan hak milik layaknya KPR. Akan tetapi, KPR juga bukanlah hak milik selama cicilan belum lunas. Misal, Bayu cicil KPR selama 20 tahun, maka rumah tersebut kenyataannya bukanlah milik Bayu sebelum lunas. Rumah tersebut adalah milik bank atau developer dimana Bayu bertransaksi dengannya. Ditambah Bayu juga harus menghadapi ketidakpastian masa depan yang disebutkan di atas. Betapa banyak kasus rumah disita atau over-kredit karena nasabah tidak mampu melanjutkan cicilan.
Kendati demikian, ngontrak justru memiliki beberapa keuntungan daripada KPR. Misal, seseorang bisa dengan fleksibel dekat dengan tempat kerja, apalagi pekerjaannya berpindah-pindah. Jika kita ambil KPR, maka selama cicilan belum lunas ia akan “ditanam” di sana. Bayangkan Bayu yang ambil KPR di Bandung tiba-tiba harus pindah kerja ke Jakarta, apa yang terjadi? Ya, akan ada extra cost tidak terduga yang akan menguras waktu dan uang. Misal, selama tinggal di Bandung, bayu mengeluarkan 5,5 juta untuk cicilan rumah dan ongkos kerja. Setelah pindah ke Jakarta, Bayu harus mengeluarkan 7 juta. Ditambah Bayu harus meninggalkan istrinya selama sepekan, bahkan situasi buruknya harus PP Bandung Jakarta setiap hari.
Hitung Cicilan Gampang, Hitung Extra Cost Kok Susah?
Banyak sekali orang tertipu ketika hendak mengambil KPR. Yang dia pikirkan hanyalah nominal cicilan yang dirasa masuk akal namun jarang sekali memikirkan faktor lain, di luar ketidakpastian yang sebelumnya disebutkan. Seandainya seseorang ambil KPR di Bogor, bekerja di Jakarta, maka ongkos antara Bogor dan Jakarta harusnya juga dihitung. Mulai dari bensin, atau tiket kereta, Trans Jakarta, dll. Coba bandingkan dengan orang yang mengontrak dekat dengan tempat kerjanya, maka dia tidak memiliki extra cost.
Jika seseorang pandai mengelola keuangan dan waktu, dia bisa menyimpan uang dan waktu lebih banyak daripada orang yang ambil KPR. Bahkan, dalam 5 tahun, dia bisa menghemat puluhan hingga ratusan juta. Orang yang ambil KPR di Bogor namun bekerja di Jakarta, selain ada extra cost, dia juga menghabiskan banyak waktunya di Jalanan. Jika dia pulang jam 5 sore, maka dia akan sampai rumah di malam hari, mungkin mulai jam 7 hingga lebih malam lagi. Apalagi jika dia menggunakan transum, maka dia juga harus bertarung dengan para pekerja lainnya untuk mendapatkan bangku kereta. Bandingkan dengan orang yang mengontrak dekat pekerjaan, dia akan begitu tenang ketika pulang ke rumah.
Belum Mampu Janganlah Utang, Cari Jalan Lain
Prinsipnya, jika tidak ada uang untuk membeli suatu kebutuhan, maka utang bukanlah satu-satunya solusi. Utang hanyalah bekerja ketika kebutuhan benar-benar mendesak dan dirasa tidak ada solusi lain untuk menyelesaikan masalah. Misal, seseorang harus membayar biaya tidak terduga rumah sakit, namun tidak ada jalan lain kecuali berutang, maka dalam hal ini tidaklah masalah. Atau, seseorang sangat membutuhkan handphone spesifikasi tinggi untuk usaha, tidak ada alternatif kecuali dengan utang, maka tidak masalah. Perlu dicatat, selama utangnya tidak mengandung riba.
Untuk kendaraan dan rumah yang nilainya lumayan besar, maka tidak disarankan untuk mengambil utang. Seandainya seseorang bersabar selama beberapa bulan, niscaya dia akan terhindar dari utang. Misal, kita bisa membeli kendaraan bekas yang fungsional dengan cara menabung. Banyak sekali orang yang menjual motor bekas mulai dari 4 jutaan saja, harusnya seseorang mampu menahan diri daripada memaksakan kredit kendaraan dengan harga 20 juta ke atas. Solusi lain bisa memanfaatkan transportasi umum atau menyewa kendaraan.
Bayangkan saja, mayoritas kendaraan yang ada di Indonesia didapatkan dengan cara dicicil karena masyarakat menganggap hal tersebut paling mudah dan langsung dapat kendaraan baru. Dengan DP ratusan ribu saja seseorang bisa memboyong kendaraan baru ke rumah. Mayoritas masyarakat enggan bersabar sebentar saja untuk menabung kemudian membeli kendaraan semampunya. Jika pola pikir ini dibiarkan, maka lama kelamaan segala sesuatu harus dimiliki dengan utang, yang menyebabkan inflasi tidak karuan dan daya beli masyarakat justru menurun. Sekarang, perabotan rumah tangga saja yang terkadang harganya hanya puluhan ribu harus dimiliki dengan utang, menyedihkan bukan?
Gara-gara KPR, Orang Kaya Memanfaatkan Rumah Sebagai Investasi
Tahukah anda mengapa harga rumah terus naik? Salah satunya adalah, banyak orang memperlakukan rumah sebagai instrumen investasi, bukan lagi kebutuhan dasar. Sering kali kita dengar, “Beli tanah di sana, bangun rumah, nanti dijual lagi harganya naik.” Artinya, rumahnya tidak dipakai, namun dibiarkan begitu saja hingga harganya naik karena pembangunan di sekitarnya. Sah-sah saja seseorang berinvestasi di bidang apapun, termasuk properti. Namun, jika dilakukan dengan berlebihan, hal ini akan merusak generasi masa depan yang semakin sulit membeli rumah dan terpaksa harus dengan “utang”. Sekarang, rumah sudah mirip dengan emas yang disimpan untuk dijual kembali.
Apalagi banyak pemain properti besar yang terkadang mereka juga merusak lingkungan untuk mendapatkan keuntungan dari bisnis properti. Para pemain besar tersebut memanfaatkan pola pikir mayoritas masyarakat yang menganggap “kalo tidak utang ya tidak punya.” Akhirnya, mereka membeli sejumlah lahan secara masal, kemudian bekerja sama dengan bank untuk dikreditkan ke para calon nasabah sebagai investasi jangka panjang. Akhirnya, lahan semakin menyempit dikuasai oleh para kapitalis, harga tanah dimana-mana menjadi naik, dan memiliki rumah bagi yang penghasilan pas-pasan menjadi semakin sulit karena pola pikir yang terus dipelihara dan diwarisi.
Kakek nenek saya, paman dan bibi saya, dan orang tua saya semuanya memiliki rumah. Ajaibnya, mereka bisa memiliki rumah tanpa harus mengambil utang dari bank apapun, mereka membangunnya di tanah yang mereka miliki. Melihat generasi zaman sekarang, mayoritas berpikiran untuk memiliki rumah ya harus utang. Menyedihkan, bukan? Mengapa kondisinya bisa berubah sejauh ini? Mengapa untuk mendapatkan kebutuhan dasar dalam hidup kita dipaksa harus berutang?
Bangun Rumah Tanpa Utang
Setelah saya teliti, rata-rata developer mengambil keuntungan di atas 20%, kemudian bank mengambil 20% dalam satu KPR. Misal, modal untuk membangun rumah adalah 400 juta, kemudian jika di KPR-kan, maka harga totalnya bisa menjadi 700 juta bahkan lebih. Bahkan, banyak sekali developer dan bank yang me-markup harga rumah secara sadis, sampai 200%. Seandainya ada uang cash dengan nominal yang sama, seseorang bisa membangun rumah serupa. Namun kembali lagi, banyak orang merasa kesulitan untuk mengumpulkan uang sebanyak 400 juta, apalagi dengan penghasilan pas-pasan. Menariknya, saya melihat cerita Bayu dan istrinya yang bisa bersabar mengumpulkan DP sebesar 105 juta, mengapa kesabaran ini hanya berlaku untuk mengumpulkan DP saja? Mengapa tidak dalam segala hal?
Setelah diperhatikan, faktor terbesar yang menyebabkan harga rumah melambung tinggi adalah tanah. Contohnya di kawasan BSD city, harga tanah rata-rata 11 hingga 15 juta per-meter. Namun ketika saya cari di daerah lain yang sangat mudah dijangkau dari kota besar, banyak tanah yang dijual mulai dari harga 2 juta per-meter. Lumayan jauh bukan? Seandainya Bayu mau saja sedikit belajar, daripada uang 105 juta dijadikan DP rumah, alangkah lebih baik uang tersebut dibelikan tanah. Misal, jika harga tanah per-meter adalah 3 juta, maka dia bisa membangun rumah dengan luas 35 meter persegi! Jika Bayu bisa bersabar mengumpulkan uang untuk DP, seharusnya Bayu juga bisa bersabar mengumpulkan uang lagi untuk membangun rumah.
Terhindar Dari Kecurangan
Jika seseorang fokus mengumpulkan uang untuk membeli tanah daripada membayar DP KPR, maka dia berpotensi terhindar dari para developer nakal. Banyak sekali kasus dimana ketika seseorang mengambil KPR, ternyata status tanah masih dipertanyakan. Misal, SHM belum dipecah, status masih HGB, sewa, dll. Ketika mereka melunasi KPR-nya, mereka terkejut surat-surat tidak kunjung didapatkan, dan banyak sekali kasus developer kabur. Jika mereka mengambil KPR dari developer terpercaya semisal Ciputra, Podomoro, dll, maka rata-rata harga yang ditawarkan lumayan tinggi.
Membeli tanah memang tidak 100% aman apalagi dilakukan oleh orang awam, namun jika dibandingkan dengan KPR, hal ini jauh lebih aman. Seseorang bisa dengan mudah mencari asal usul tanah, pemiliknya, dan kelengkapan berkas-berkasnya. Setelah sertifikat tanah didapatkan, maka itu sudah final tidak harus berurusan lagi dengan orang lain apalagi developer nakal. Tugasnya hanyalah membangun rumah sesuai dengan keinginan dan design yang mereka impikan.
Para influencer, pakar ekonomi, banyak yang menjelaskan buruknya KPR namun masyarakat awam tetap percaya dengan pikirannya sendiri. Masyarakat awam benar, para pakar pantas dibully
Menariknya, banyak sekali di media sosial dan Youtube para influencer menjelaskan tentang tingginya risiko KPR dan buruknya bagi keuangan. Bahkan, pembahasan mereka terkadang tidak membawa nama “riba” yang berkaitan erat dengan keimanan. Penjelasan mereka murni berdasarkan aturan matematis, ekonomi, dan kondisi di lapangan. Sebagian yang meyakini dan taat bahwa “riba” itu haram, dan mereka begitu mudah menghindari KPR konvensional tanpa harus penjelasan panjang lebar seperti di atas. Sebagian lagi meyakini riba itu haram namun buram ketika dihadapkan dengan KPR.
Banyak sekali influencer yang menjelaskan tentang buruknya KPR justru dibully dengan narasi-narasi yang lumayan “ngeyel”. Misal
“Temen gw sama pola pikirnya kayak lu, tapi cicilan gw bentar lagi lunas, dia rumah juga gak ada.”
“Enak ya orang yang udah kaya dari orok bisa beli rumah tanpa utang.”
“Alhamdulillah saya ambil KPR bentar lagi lunas kok, tidak seburuk yang dibayangkan.”
“Riba-riba, tapi lu masih simpan uang di bank.”
Padahal, para influencer menjelaskan, selain berisiko tinggi, akan tetapi KPR konvensional bisa membuat keugangan merugi, meskipun seseorang berhasil melunasinya. Hakikatnya, seseorang bisa kehilangan uang dan waktu dalam jumlah banyak setelah mengambil KPR walaupun berhasil. Kerugian KPR bukanlah soal gagal bayar saja.
Influencer yang saya maksud bukanlah influencer kaleng-kaleng, tapi memang sangat pakar di bidangnya. Misal, Fery Irwandi, Arli Kurnia, Raymond Chin, Leon Hartono, Pak Win. Yang membuat saya terkejut, influencer crypto yang dikenal dengan bahasa yang frontal seperti Timothy Ronald juga ikut mengharamkan KPR dan riba, padahal dia non-muslim. Ya memang, sebagian influencer tersebut tidak 100% mengharamkan KPR layaknya Timothy, namun pembahasan mereka cenderung untuk menghindari. Hal ini menurut saya wajar, karena mereka harus tampil semoderat mungkin agar tidak menyakiti hati banyak orang. Namun jika diteliti lebih dalam, Fery Irwandi misalnya, justru dia menjelaskan kezaliman riba.
Mengejutkan bukan? Mengapa pola pikir para pakar tersebut tidak sama dengan pola pikir masyarakat umum? Yang saya sukai, ada influencer lain yang lumayan nyentrik yang giat menjelaskan keburukan KPR rumah, namun tetap saja dibully oleh masyarakat. Dia adalah Sinamot, yang aktif di sosial media. Dia adalah orang yang berpengalaman di bidang properti dan sudah merasakan asam garam begitu banyak. https://www.instagram.com/sinamotcom/
Leave a Reply